Grundstück an die Kinder verkaufen: BFH erlaubt zinslose Ratenzahlung ohne Schenkungsteuer
Eltern, die ihren Kindern eine Immobilie verkaufen und den Kaufpreis zinslos in Raten stunden, mussten bisher mit unangenehmen Steuerfolgen rechnen. Mit Urteil vom 24. März 2026 (Az. VIII R 30/24) hat der Bundesfinanzhof seine jahrzehntelange Rechtsprechung aufgegeben. Eine ausdrücklich zinslose Ratenzahlung löst danach grundsätzlich weder Einkommensteuer auf fiktive Zinsen noch Schenkungsteuer aus.
Der Fall: Eltern verkaufen ihr Haus an die Tochter
Ein Ehepaar verkaufte 2021 ein bebautes Grundstück aus seinem Privatvermögen zum vollen Verkehrswert an die Tochter. Weil die Tochter keine Bankfinanzierung erhielt, vereinbarten die Beteiligten im notariellen Vertrag, dass sie den Kaufpreis in monatlichen Raten über 30 Jahre abzahlt. Zinsen wurden ausdrücklich nicht vereinbart. Den Vorteil aus dem Zinsverzicht sollte die Tochter erhalten. Zur Absicherung der Eltern bestellte sie eine Grundschuld.
Das Finanzamt teilte jede Rate in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil auf und besteuerte den rechnerischen Zinsanteil bei den Eltern als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das entsprach der bisherigen Linie der Rechtsprechung: Langfristig gestundete Kaufpreise wurden in einen abgezinsten Barwert und einen fiktiven Zinsanteil zerlegt.
Die Entscheidung: Keine fiktiven Zinsen, keine Schenkung
Der BFH hat dem Finanzamt widersprochen. Die Kernaussagen:
- Keine Kapitalerträge: Ist im Vertrag eindeutig geregelt, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis entfällt und keine Zinsen geschuldet werden, fehlt es an einem Entgelt für die Überlassung von Kapital. Die Eltern haben keine verzinsliche Forderung eingeräumt, auf deren Zinsen sie später verzichtet hätten.
- Keine Schenkungsteuer: Die bloße zinslose Stundung einer Kaufpreisforderung ist grundsätzlich keine freigebige Zuwendung. Wird die Immobilie zum Verkehrswert verkauft, wird das Kind durch die Ratenzahlung nicht in seiner Vermögenssubstanz bereichert. Der BFH rückt damit ausdrücklich von früheren Aussagen aus dem Jahr 2011 ab.
- Keine Leibrente: Auch eine Besteuerung der Raten als Leibrente lehnte das Gericht ab, weil die Beteiligten feste Kaufpreisraten und kein Leibrentenrecht vereinbart hatten.
Was bedeutet das Urteil für Dich?
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie gegen zinslose Raten wird damit zu einer echten Alternative zur Schenkung. Die Gestaltung kann in mehreren Situationen sinnvoll sein:
- Freibeträge schonen: Bei einem Verkauf zum Verkehrswert werden die persönlichen Freibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht verbraucht. Sie stehen für andere Übertragungen weiter zur Verfügung.
- Finanzierung ohne Bank: Kinder, die keinen oder nur einen teuren Kredit erhalten, können die Immobilie trotzdem erwerben.
- Laufende Einnahmen für die Eltern: Die Raten können als planbare Einnahme im Alter dienen, ohne dass auf einen fiktiven Zinsanteil Steuern anfallen.
- Keine Grunderwerbsteuer: Verkäufe zwischen Eltern und Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Abschreibung bei Vermietung: Erwirbt das Kind eine vermietete Immobilie entgeltlich, kann es auf Grundlage seiner Anschaffungskosten abschreiben. Gerade bei älteren Objekten kann das einkommensteuerlich günstiger sein als eine Schenkung.
Darauf solltest Du achten
Das Urteil schafft Rechtssicherheit, aber nur bei sauberer Vertragsgestaltung. Wichtig sind vor allem diese Punkte:
- Eindeutige Vereinbarung: Der Vertrag muss ausdrücklich festhalten, dass keine Zinsen geschuldet sind und jede Rate vollständig auf den Kaufpreis angerechnet wird.
- Angemessener Kaufpreis: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, liegt insoweit eine gemischte Schenkung vor, die schenkungsteuerlich zu erfassen ist. Ein Wertgutachten kann hier Sicherheit geben.
- Spekulationsfrist: Im entschiedenen Fall war die zehnjährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen. Wie der BFH bei einem noch steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft entscheiden würde, ist offen.
- Nur Privatvermögen: Die Entscheidung betrifft Immobilien im Privatvermögen. Für Betriebsvermögen gelten eigene Regeln.
- Absicherung der Eltern: Bei Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren sollten die Raten etwa durch eine Grundschuld gesichert werden. Auch Fragen wie Pflichtteilsansprüche von Geschwistern oder der Ausgleich unter mehreren Kindern sollten vorab geklärt werden.
- Anwendung durch die Finanzverwaltung: Vor einer Gestaltung sollte geprüft werden, ob und wie die Finanzverwaltung das Urteil über den Einzelfall hinaus anwendet.
Unser Fazit
Der BFH hat eine Gestaltung wiederbelebt, die in der Praxis wegen der drohenden Besteuerung fiktiver Zinsen kaum noch genutzt wurde. Für Familien, die eine Immobilie an die nächste Generation weitergeben möchten, eröffnet sich damit eine attraktive Alternative zur Schenkung, insbesondere wenn die Freibeträge bereits ausgeschöpft sind oder für andere Übertragungen genutzt werden sollen.
Ob ein Verkauf gegen zinslose Raten, eine Schenkung oder eine Kombination für Dich die bessere Lösung ist, hängt von Deiner familiären und steuerlichen Situation ab. Mehr zu den Freibeträgen und Gestaltungsmöglichkeiten findest Du auf unserer Seite Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.
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Quelle: BFH, Urteil vom 24.03.2026, VIII R 30/24 (Vorinstanz: FG Schleswig-Holstein, Urteil vom 17.09.2024, 4 K 34/24). Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.