Ratgeber Erben & Schenken
Immobilie an Kinder verschenken: Mit Nießbrauch Steuern sparen
Viele Eltern möchten ihre Immobilie frühzeitig an die Kinder weitergeben, aber weiter darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Die Lösung ist die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Die Kinder werden Eigentümer, die Eltern behalten die Nutzung. Und weil das Nießbrauchsrecht den Wert der Schenkung mindert, fällt oft deutlich weniger oder gar keine Schenkungsteuer an.
Hier erfährst Du, wie die Gestaltung funktioniert, was sie steuerlich bringt und worauf Du im Vertrag achten solltest.
So funktioniert die Schenkung unter Nießbrauch
Die Kinder werden Eigentümer
Die Immobilie wird notariell übertragen, und die Kinder werden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Gleichzeitig wird zugunsten der Eltern ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen.
Die Eltern behalten die Nutzung
Mit dem Nießbrauch dürfen die Eltern die Immobilie weiter selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten, in der Regel bis an ihr Lebensende.
Der steuerpflichtige Wert sinkt
Vom Wert der Immobilie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Er richtet sich nach dem jährlichen Nutzungswert und dem Alter der Eltern: Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Abzug.
Wertsteigerungen entstehen beim Kind
Künftige Wertsteigerungen der Immobilie fallen bereits bei den Kindern an und sind der späteren Erbschaftsteuer entzogen. Stirbt der Nießbraucher, erlischt der Nießbrauch, ohne dass erneut Steuer anfällt.
Weil die Freibeträge alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen, lässt sich die Schenkung unter Nießbrauch gut mit anderen Übertragungen kombinieren, etwa indem Miteigentumsanteile in mehreren Schritten verschenkt werden. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen an Kinder nicht an.
Rechenbeispiel
Eine 65-jährige Mutter verschenkt ihrem Sohn ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einem steuerlichen Wert von 1.000.000 €. Die Jahresnettomiete beträgt 36.000 €, die sie sich per Nießbrauch vorbehält.
| Ohne Nießbrauch | Mit Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Steuerwert der Immobilie | 1.000.000 € | 1.000.000 € |
| Kapitalwert Nießbrauch (36.000 € × 12,583) | – | – 452.988 € |
| Freibetrag Kind | – 400.000 € | – 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb (abgerundet) | 600.000 € | 147.000 € |
| Schenkungsteuer | 90.000 € (15 %) | 16.170 € (11 %) |
Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab und wird jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Für eine 65-jährige Frau beträgt er nach der aktuellen Tabelle 12,583. Die Ersparnis liegt in diesem Beispiel bei über 73.000 €. Stirbt der Nießbraucher früher als statistisch erwartet, kann die Steuer nachträglich korrigiert werden.
Wer versteuert die Mieteinnahmen?
Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt einkommensteuerlich fast alles beim Alten:
- Die Eltern versteuern die Mieteinnahmen weiterhin selbst.
- Sie dürfen die Abschreibung auf das Gebäude fortführen.
- Kosten wie Instandhaltung, die sie laut Vertrag tragen, können sie als Werbungskosten abziehen.
- Die Kinder haben bis zum Ende des Nießbrauchs keine Einkünfte aus der Immobilie.
Bewohnen die Eltern die Immobilie selbst, kommt statt des Nießbrauchs auch ein Wohnrecht in Betracht. Es mindert den Schenkungswert ebenfalls, gibt aber nur das Recht zum Wohnen und nicht zur Vermietung.
Worauf Du im Vertrag achten solltest
- Rückforderungsrechte: Üblich ist ein Rückforderungsrecht für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, in Insolvenz gerät, sich scheiden lässt oder die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet. So bleibt die Immobilie in der Familie.
- Kostentragung: Der Vertrag sollte regeln, wer Instandhaltung, größere Reparaturen, Grundsteuer und Darlehen trägt. Das hat auch Folgen für den Werbungskostenabzug.
- Pflichtteil von Geschwistern: Schenkungen werden bei der Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen normalerweise zehn Jahre lang abschmelzend berücksichtigt. Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht zu laufen. Geschwister sollten deshalb frühzeitig einbezogen werden, etwa über einen Pflichtteilsverzicht.
- Pflegekosten: Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann er oder das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Das sollte in der Planung bedacht werden.
- Kontrolle: Mit der Schenkung geben die Eltern das Eigentum ab. Ein Verkauf oder eine Beleihung ist danach nur noch mit den Kindern möglich.
Den Vertrag beurkundet ein Notar. Wir stimmen die steuerliche Seite mit ihm ab und erstellen die Schenkungsteuererklärung.
Häufige Fragen zur Schenkung unter Nießbrauch
Muss ich Schenkungsteuer zahlen, wenn ich meinem Kind eine Immobilie mit Nießbrauch schenke?
Nur, wenn der Wert der Immobilie nach Abzug des Nießbrauchs und des Freibetrags von 400.000 € pro Elternteil noch positiv ist. Weil der Kapitalwert des Nießbrauchs bei jüngeren Eltern sehr hoch sein kann, fällt häufig keine oder nur eine geringe Steuer an.
Wie wird der Wert des Nießbrauchs berechnet?
Der jährliche Nutzungswert, also etwa die Nettomiete, wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ergibt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Werte jährlich. Der Jahreswert ist außerdem auf den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 begrenzt.
Was passiert, wenn der Nießbraucher stirbt?
Der Nießbrauch erlischt, und die Kinder können die Immobilie uneingeschränkt nutzen. Erbschaftsteuer fällt dadurch nicht an. Stirbt der Nießbraucher allerdings sehr früh nach der Schenkung, kann die Schenkungsteuer nachträglich erhöht werden, weil der Nießbrauch dann kürzer bestand als angenommen.
Kann ich die Immobilie nach der Schenkung noch verkaufen?
Nicht allein. Eigentümer sind nach der Schenkung die Kinder, ein Verkauf ist also nur mit ihrer Zustimmung möglich. Mit Rückforderungsrechten im Vertrag lässt sich aber verhindern, dass die Kinder die Immobilie ohne Deine Zustimmung verkaufen.
Ist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch besser?
Wer die Immobilie nur selbst bewohnen will, kommt oft mit einem Wohnrecht aus. Wer vermieten oder die Mieteinnahmen behalten möchte, braucht einen Nießbrauch. Beide mindern den Wert der Schenkung. Welche Variante passt, hängt von der Nutzung und Deiner Altersversorgung ab.
Mehr zu Freibeträgen und weiteren Gestaltungen findest Du unter Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Planst Du, das Haus erst im Erbfall weiterzugeben, lies unseren Ratgeber Elternhaus erben. Eine Alternative zur Schenkung ist der Verkauf an Kinder gegen zinslose Raten.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung.
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Wir rechnen die Varianten für Dich durch und stimmen die Gestaltung mit Deinem Notar ab.