Ratgeber Erben & Schenken
Elternhaus erben: So bleibt das Familienheim steuerfrei
Das Elternhaus ist oft der größte Vermögenswert einer Familie, und gerade in Köln und im Rhein-Erft-Kreis übersteigt sein Wert schnell den Freibetrag von 400.000 €. Die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen können Kinder und Ehegatten das selbst genutzte Familienheim komplett steuerfrei erben, unabhängig von seinem Wert.
Die Steuerbefreiung ist allerdings an strenge Bedingungen geknüpft, und schon kleine Fehler können sie rückwirkend kosten. Hier erfährst Du, worauf es ankommt.
Die vier Voraussetzungen für das steuerfreie Familienheim
Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG greift nur, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
1. Die Eltern haben selbst darin gewohnt
Der Verstorbene muss das Haus oder die Wohnung bis zum Tod selbst bewohnt haben. Eine Ausnahme gilt, wenn er aus zwingenden Gründen nicht mehr dort wohnen konnte, etwa weil er pflegebedürftig in ein Heim ziehen musste.
2. Du ziehst unverzüglich ein
Du musst das Familienheim unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen. Der Bundesfinanzhof geht in der Regel von sechs Monaten aus. Dauert es länger, etwa wegen einer Renovierung, musst Du nachweisen, dass Du die Verzögerung nicht zu vertreten hast.
3. Du wohnst zehn Jahre selbst darin
Ziehst Du innerhalb von zehn Jahren aus, vermietest oder verkaufst Du das Haus, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen, zum Beispiel wenn Du selbst pflegebedürftig wirst. Ein beruflicher Umzug reicht nicht.
4. Kinder: maximal 200 m² Wohnfläche
Für Kinder ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Ist das Haus größer, ist der Wert der übersteigenden Fläche anteilig steuerpflichtig. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gibt es diese Grenze nicht.
Wer profitiert?
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: ohne Begrenzung der Wohnfläche
- Kinder und Stiefkinder: bis 200 m² Wohnfläche
- Enkel: nur, wenn ihr Elternteil bereits verstorben ist
Nicht begünstigt sind Geschwister, Nichten und Neffen, Lebensgefährten ohne Trauschein und Enkel, deren Eltern noch leben. Für sie gelten nur die persönlichen Freibeträge.
Begünstigt sind bebaute Grundstücke in Deutschland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum. Ferienhäuser und Zweitwohnungen fallen nicht darunter.
Rechenbeispiel
Eine Tochter erbt das Elternhaus in Kerpen mit einem steuerlichen Wert von 900.000 € und 180 m² Wohnfläche.
| Sie zieht ein | Sie vermietet oder verkauft | |
|---|---|---|
| Wert des Hauses | 900.000 € | 900.000 € |
| Steuerbefreiung Familienheim | – 900.000 € | – |
| Freibetrag Kind | (bleibt voll erhalten) | – 400.000 € |
| Steuerpflichtig | 0 € | 500.000 € |
| Erbschaftsteuer | 0 € | 75.000 € (15 %) |
Zieht sie ein, steht ihr der Freibetrag von 400.000 € zusätzlich für das übrige Erbe zur Verfügung, etwa Bankguthaben oder Wertpapiere.
Typische Fallstricke
- Lange Renovierung: Wer vor dem Einzug umfangreich saniert, riskiert, dass der Einzug nicht mehr als unverzüglich gilt. Plane Renovierungen zügig und dokumentiere Verzögerungen, die Du nicht zu vertreten hast, etwa durch Handwerker oder Genehmigungen.
- Zweifamilienhaus: Steuerfrei ist nur die Wohnung, die Du selbst bewohnst. Eine vermietete Einliegerwohnung ist steuerpflichtig.
- Mehrere Erben: Erben Geschwister gemeinsam, ist die Befreiung zunächst nur für den Anteil möglich, der auf den Selbstnutzer entfällt. Übernimmt einer von ihnen das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung, kann er die Befreiung für das ganze Haus erhalten. Die Aufteilung sollte deshalb steuerlich durchdacht sein.
- Weitergabe per Testament: Muss der Erbe das Haus aufgrund eines Vermächtnisses an jemand anderen herausgeben, bekommt er selbst keine Befreiung.
- Auszug innerhalb von zehn Jahren: Auch Jahre später führt ein freiwilliger Auszug zur Nachversteuerung. Das Finanzamt fragt die Nutzung nach.
Wenn die Befreiung nicht greift
Auch ohne Familienheim-Befreiung gibt es Möglichkeiten, die Erbschaftsteuer zu senken:
- Freibetrag: Kinder haben pro Elternteil 400.000 € Freibetrag.
- Bewertung prüfen: Das Finanzamt setzt Immobilien seit 2023 oft sehr hoch an. Mit einem Verkehrswertgutachten lässt sich ein niedrigerer Wert nachweisen.
- Stundung: Kann die Steuer nur durch einen Verkauf des selbst genutzten Hauses bezahlt werden, kann sie bis zu zehn Jahre gestundet werden.
Zu Lebzeiten vorsorgen
Unter Ehegatten kann das Familienheim auch zu Lebzeiten steuerfrei verschenkt werden, ohne Wertgrenze und ohne Behaltensfrist. Für Kinder gilt die Befreiung dagegen nur im Erbfall.
Soll das Haus schon früher an die Kinder gehen, kommt eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt in Betracht: Die Eltern behalten das Wohnrecht, der steuerpflichtige Wert der Schenkung sinkt, und die Freibeträge können nach zehn Jahren erneut genutzt werden. Mehr dazu unter Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer und unter Erben, Schenken & Nachfolge.
Häufige Fragen zum geerbten Elternhaus
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus meiner Eltern erbe?
Nicht, wenn Du selbst einziehst und die Voraussetzungen für das Familienheim erfüllst: Deine Eltern haben selbst darin gewohnt, Du ziehst unverzüglich ein und wohnst zehn Jahre darin. Für Kinder ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Andernfalls ist der Wert des Hauses steuerpflichtig, soweit er zusammen mit dem übrigen Erbe Deinen Freibetrag von 400.000 € übersteigt.
Wie schnell muss ich in das geerbte Haus einziehen?
Unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern. Der Bundesfinanzhof sieht einen Zeitraum von sechs Monaten in der Regel als angemessen an. Dauert es länger, musst Du nachweisen, dass Du die Verzögerung nicht zu vertreten hast, zum Beispiel wegen eines Erbstreits oder ausgebuchter Handwerker.
Was passiert, wenn ich vor Ablauf von zehn Jahren ausziehe?
Dann entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, und die Erbschaftsteuer wird nachträglich festgesetzt. Das gilt auch bei Vermietung oder Verkauf. Nur zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit oder Tod sind unschädlich.
Kann ich das Elternhaus steuerfrei erben, wenn meine Geschwister mit erben?
Ja, wenn Du das Haus bei der Erbauseinandersetzung übernimmst und selbst einziehst. Die Befreiung kann dann für das ganze Haus gelten. Wie die Aufteilung mit den Geschwistern gestaltet wird, hat aber Einfluss auf die Steuer und sollte vorher geprüft werden.
Muss ich das geerbte Haus beim Finanzamt anzeigen?
Ja. Jeder Erwerb von Todes wegen ist innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen, auch wenn am Ende keine Steuer anfällt. Die Steuerbefreiung für das Familienheim musst Du in der Erbschaftsteuererklärung geltend machen.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Rechtsgrundlage: § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG.
Du hast ein Elternhaus geerbt oder planst die Übergabe?
Wir prüfen, ob die Steuerbefreiung für Dich greift, und kümmern uns um Anzeige und Erbschaftsteuererklärung.